계약금의 배액을 물어주거나 포기하고 매매계약을 취소할 수 있는 경우

서울아파트신문 | 기사입력 2020/01/14 [09:36]
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계약금의 배액을 물어주거나 포기하고 매매계약을 취소할 수 있는 경우
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김덕행 논설위원  © 서울아파트신문

부동산 경기의 급변으로 계약을 이행할 수 없는 환경이 종종 일어나고 있다. 예를 들면 지난번 12.16 부동산 대책이 속전속결로 이루어지면서 가격이 15억 이상의 주택을 대출로 매매계약을 체결하려 하였는데, 매수인 입장에서 대출을 받을 수 없는 사정이 생기거나, 매도인 입장에서는 부동산 가격 상승 시 이미 받은 계약금의 배액을 돌려 주더라도 이익이라고 생각될 수 있는 경우는 계약을 취소하고자 하는 충동이 생길 수 있다.

 

부동산 매매계약은 보통 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 3단계로 진행되곤 하는데 계약자의 형편에 따라 중도금을 몇 번 나눠낼 수 있거나 중도금은 생략하고 잔금 납부 2단계로 매매계약이 체결되기도 한다.

 

매매계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있는 경우는?

사정이 생겨서 매매계약 후 매수자(임차인), 매도자(임대인)이 매매계약(임대차계약)을 취소할 수 있느냐인데, 계약을 실행하고 다음 단계인 중도금이나 잔금 이행의 조건으로 상대방에게 대금을 지금 하면 계약은 이 행해야 하고 상대방 모두 취소할 수없으나 양 상대방이 합의하면 취소가 가능하다.

 

그러나 중도금이나 잔금 지급 전이라면 민법 565조에 규정하는 바와 같이 양쪽 상대방은 계약금을 포기하거나 배액을 지급하고 매매계약을 취소할 수 있는 자유가 있다. 즉 계약금이 5천만 원이라고 하면 매도인(임대인)은 받은 계약금에 5천만 원의 배액인1억 원의 위약금을 물어줘야 하고 매수인(임차인)5천만 원을 이미 계약금으로 주었기 때문에 5천만 원의 계약금을 포기하고 계약을 취소할 수 있다. 그러나 계약서에 계약해제 절차 등 특약사항을 넣었으면 그 특약에 따라야 한다.

 

가계약 취소 시 위약금은?

지금은 인터넷으로 매물을 보고 계약을 예약하는 경우가 많은데, 이러한 계약 예약의 조건으로 가계약을 하는 경우가 종종 있다. 가 계약은 글자대로 정식 계약은 아니고 일단 매물을 선점하기 위한 수단으로 부동산 호황기나 매물이 부족한 상황에서 흔히 있는 계약 이전의 방법이라고 할 수 있는데 문제는 사정 변경이 생겨서 가계약을 취소하고 매수인이 가계약금을 돌려받을 수 있을까?

 

결론은 매수인은 가 계약금을 떼이지 않고 가계약금을 돌려받을 수 있다. 그러나 가 계약도 일정한 형식을 갖추면 정식 계약으로 인정받을 수 있는 경우가 있는데 그러한 경우는 전체 거래금액과 거래 목적물을 특정한 경우에는 정식 계약으로 인정받아 매수인은 가 계약금을 떼이고, 매도인은 배액의 위약금을 물어야 한다. 그러나 현실은 가계약금 분쟁이 만만치 않다

 

계약을 꼭 성사 시키고 싶다면

매매계약은 쌍방 계약으로 성사되는 것이 원칙이지만 우리 민법상 계약자유의 원칙에 의하여 계약 취소가 가능한데 만약 계약을 성사시키고 싶다면 매수자 입장에서는 계약기간이 길 때는 중도금 날짜를 넣는 계약을 하여 중도금을 빨리 입금하거나 통상 10%의 계약금을 20% 이상의 계약금을 걸어 가격이 올랐을 때 계약이 쉽게 취소되지 않도록 하는 예방책도 생각해 봄직하다.

 

매도자 입장에서는 중도금 계약을 하면 계약 파기가 어렵기 때문에 중도금을 급히 받아야 할 필요성이 없을 때에는 중도금을 미뤄놓는 것도 한방법이지만 그러나 부동산 시장도 주식 시장만큼이나 예측이 어려워 어떤 선택이 최상인지는 각자의 판단이다.

 

김덕행 논설위원

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