말도 많고 탈도 많은 지역주택조합 사업!!

서울아파트신문 | 기사입력 2020/01/07 [09:21]
말도 많고 탈도 많은 지역주택조합 사업!!
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서울을 비롯하여 전국의 집값이 다시 들썩이면서 주택에 대한 관심이 날로 높아지고 그동안 외면받던 지역주택조합 사업도 부동산 훈풍을 타고 슬그머니 곳곳에 우후죽순 생겨나고 있다.

 

문제는 지역주택조합 사업이 피해 사례가 속출하는데도 그 피해 구제가 안되어 사회문제로까지 비화되고 있지만 아직까지 법의 정비가 완벽하지 않아서 관에서도 적극적인 대처를 못하고 있다.

법의 정비가 완비될 때까지 소비자 스스로가 주의를 기울여서 피해를 입지 않도록하는 것이 지금으로서는 최선이다. 지역주택조합 사업에 어떤 문제가 있는지 알아본다.

 

지역주택조합 사업이란 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85이하 소형 주택 소유자들이 자체적으로 조합을 구성하여 조합설립, 사업 계획 승인, 착공 신고 등의 절차만 거치면 사업을 할 수 있어 재개발 절차보다 간소한 것이 특징이다. 그러나 조합원 모집 단계부터 토지사용이나 토지 확보율이 낮아 사업기간이 재개발사업보다는 훨씬 길고 성공률이 낮다.

 

지역주택조합원의 자격요건은 조합설립 인가 신청일로부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 무주택이거나 주거전용면적 85이하의 주택을 1주택 세대주여야 하고, 조합설립 인가 신청일 현재 동일한 시. 군 지역에 6개월 이상 거주해온 자여야 자격이 된다.

 

지역주택조합의 당초 취지는 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성하여 토지를 매입하고 건축비를 부담하여 개발하는 방식으로 금융 비용이 들지 않을 것이라고 하지만 실상은 사업이 장기간 표류하면서 비용이 만만치 않게 들면서 분양가가 비싸지게 된다.

 

사업시행사인 조합의 운영 비리가 만연하고, 토지가 확보되지 않은 상태에서 조합원을 모집하기때문에 사업성 공률이 낮다는 것이고, 조합원 모집 과정에서 조합원 숫자를 부풀리거나 토지 확보가 안되었는데도 마치 토지가 학보 된 것 같이 소비자를 현혹하고 있다.나중에 조합원 탈퇴를 하고 싶어도 탈퇴가 안되어 조합 가입 비용을 돌려받기가 사실상 어렵다.

 

 

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통계상으로 지역주택조합 사업 성공률은 20% 이하다. 지역주택조합이 조합설립 인가를 받으려면 전체 주택수 조합원의 50% 이상과 사업용지 80% 이상의 토지를 확보하고 조합설립 인가를 득한 다음 사업을 진행해야 하는데 이 규정을 어기고 과대 선전을 하여 소비자들의 피해가 크다.

 

통계에 의하면 지금까지 지역주택조합 성공률이 20%가 안된다는 것으로 봤을 때 피해 규모가 엄청나며, 그 피해 사례가 줄어들기는 커녕 매년 증가하고 있다. 보통 재개발은 조합원 수, 토지부터 우선적으로 확보해놓고 시작하니 사업이 빠르게 진행되나 지역주택조합은 토지도 없고 조합원도 확보가 안된 상태에서 사업을 기획하다 보니 사업이 지연되거나 입주시 추가분담금이 발생, 분쟁이 일어날 소지가 많아 사업성이 낮아질 수밖에 없는 구조이다.

 

앞으로 지역주택조합 사업 요건을 강화한다. 지역주택조합의 피해 사례가 많아지면서 앞으로 지역주택조합 사업을 강화하는 방안이 나오는데 첫째 조합원을 모집하기 위해서는 50% 이상의 토지 사용권을 확보해야 하고 조합설립 인가를 받기 위해서는 80% 이상의 토지 사용권과 15% 이상의 토지 소유권을 사전에 확보해야 한다.

 

둘째조합원 모집자나 조합 가입 신청자는 사업개요, 조합원 자격기준, 분담금 등 각종 비용

토지 확보 현황 조합원 탈퇴 및 환급 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함된 주택조합 가입 계약서를 쓰도록 해야 하고 조합원 모집자는 이러한 내용을 구체적으로 조합 가입 신청자에게 설명해야 하는 의무를 부가했다.

 

셋째지역주택조합 해산에 관한 규정을 신설했다. 지역주택조합 발기인은 조합원 모집 신고 수리 일부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립 인가를 받지 못하면 총회 의결을 거쳐 사업 종결 여부를 결정해야 하고 주택조합 설립 인가를 받은 날로부터 3년이 되는 날까지 사업 계획 승인을 받지 못하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회 의결을 거쳐 해산 여부를 결정토록 했다. 이 규정은 현행 정비 사업 일몰제와 비슷한 조항이다.

 

김덕행 기자

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