2020년 집값 열기가 이어질까?

서울아파트신문 | 기사입력 2020/01/03 [10:44]
2020년 집값 열기가 이어질까?
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집값이 작년까지 6년 연속으로 상승하면서 과거 5년간 연속으로 오른 기록을 깨자 도대체 집값이 언제까지 오를 것인가가 많은 이들의 관심사가 되었다고 해도 과언이 아니다. 그도 그럴 것이 갑자기 집값이 너무 많이 오르니 집을 소유한 사람도 집을 사지 못한 사람도 불안하기는 마찬가지이다.

 

집을 소유한 사람은 집값이 떨어질까 봐 걱정이고 집을 마련하지 못한 사람은 이러다가 평생 집을 갖지 못하는 것은 아닌가 하는 불안감이 엄습하는 것이 요즘 주택시장에 대하는 두 얼굴의 모습이다.

 

2019년도 집값 열기도 앞선 2018년 못지않게 서울을 비롯한 전국 몇몇 도시의 집값은 대책 발표 후 잠잠하다가 얼마 지난 후 다시집값이 뛰는 패턴을 반복하면서 집값 열기가 좀처럼 사그라들 기미는 보이지 않고 2020년 새해를 맞이하였지만 2020년도 집값도 작년 열기를 이어받을지 아니면 집값이 잡힐 것인지 예측해본다.

 

 

​■올해 집값을 자극할 요인은?

풍부한 유동성

현재로서는 갈곳잃은 1500조의 부동자금이 증시나 실무경제가 암울한 상황에서 생산 현장으로 갈 것 같지는 않고, 부동산 시장으로 유입되지 않을까하는 우려가 있다.

 

2025년까지 단계적인 고등학교 체계 개편

고등학교 체계 개편은 과거 8학군을 비롯하여 서울 및 전국 학원가로 유명한 곳의 집값을 자극할 소재로 작용할 것으로 보이는데 특히 집값의 진앙지 역할을 하는 강남권의 부동산 시장을 자극하여 주변 시장으로의 물결 효과를 가져올 염려가 있다.

 

총선 등 변수

역사적으로 보더라도 총선이 있게 되면 각종 선심성 대책이나 SOC 사업이 벌어지면서 부동산 시장을 자극하곤 하였는데, 특히 각종 대형 국책사업의 예타 심사마저도 생략하면서까지 공사가 진행될 소지가 많다.

 

특히, GTX 사업 등 철도사업을 벌이면서 새 노선이 뚫리는 곳의 집값을 자극하여 연쇄적으로 주변 집값을 끌어올릴 여지가 있다.

 

수도권에 몰려있는 신도시 토지보상금

역대 가장 많이 풀린다고 하는 46조 토지보상금은 수도권 집값을 자극할 뇌관이 될 우려가 있다.

 

과도한 청약 경쟁은 집값을 밀어올릴 분위기로 바뀔 수 있다 

분양가상한제로 로또 당첨 열기와 가점으로 당첨자를 가리는 현 청약 제도에서는 가점을 쌓기가 어려운 젊은 층 세대는 기존 주택시장으로 발길을 돌릴 우려가 있다. 통계에서도 30대가 서울의 주택 매입의 큰 손으로 떠오르고 있다는 것을 말해주듯이 이들을 위한 대책이 없으면 서울의 집값을 잡기에는 한계가 있을 수밖에 없다.

 

높은 양도세 부담은 매물을 잠가버리는 규제의 역설이 지속될 소지가 있다

정부의 기대는 높은 종부세 부담으로 매물이 나오면서 가격이 하락할 것으로 예측하였으나 오히려 매물은 나오지 않고 부부간의 공동 등기나 증여 등으로 시장에 나오는 매물은 감소하고 있다.

 

간혹 나올 수 있는 매물도 집값 상승 기대가 큰 상황에서 양도세를 내며 집을 매도하려는 움직임이 아직까지는 눈예 띄게 보이지 않고 부르는 게 값일 정도로 완전 매도자 우위 시장이 올해에도 지속될 가능성이 높다.

 

​▶서울 주요 지역의 대단지 아파트 입주 감소

입주 감소는 전세가를 밀어올리고 전세가는 집값을 밀어올리는 도미노 현상이 우려되는데2018년부터 서울의 새 아파트 공급난을 완화시켜 주었던 도심 속의 대규모 신규 아파트 단지로 개포동 재건축, 가락동 재건축, 고덕동 재건축의 공사 완료로 당분간 대규모 입주 예정 단지가 없다.

 

이는 전세물량을 감소시켜 전세가를 밀어올릴 소지가 있고 전세가 상승은 연쇄적으로 집값을 밀어올리는 도미노 현상을 가져올 우려가 있다.

 

​▶올해 4월 말로 끝나는 분양가상한제

좋은 뜻으로 만들어진 분양가상한제를 소비자는 공급 감소로 해석하고 이는 소비자들의 조급함을 촉발하여 청약시장이던 기존 주택시장이던 늦기 전에 주택을 마련해야 한다는 심리가 작용하면서 주택 구입에 적극적으로 나설 수 있다.

 

​▶글로벌비즈니스센터 (GBC)센타 착공

강남 영동대로 통합개발 및 현대차 글로벌비즈니스센터 착공이 내년부터 본격 시작되는데 이는 인근 강남권 부동산 시장 상승 압력으로 작용할 공산이 크다.

 

내년 집값의 하락 요인은?

실물경제의 불안이 지속될 가능성

집값은 경제의 흐름과 동떨어져 흐름을 이어가기가 쉽지 않고, 현재 국내의 각종 경제지표가 호전되지 않은 상황이고 세계경제 특히, . 중간의 무역전쟁이 당분간 끝이 보이지 않는 상황에서 집값만 나 홀로 상승하기에는 한계가 있다는 것이다.

 

정부의 12.16 규제 대책은?

전격적으로 발표된 12.16집값 규제는 단기적으로 집값 상승을 누그려뜨는데 효과를 발휘하고 있다. 당장 통계적으로도 봐도 집값 상승률이 떨어지고 있고 강남권 재건축 대장주 몇 곳은 억대 이상의 급매물이 출현된 것을 볼 때 당분간 집값이 상승무드를 타기에는 한계가 있다고 볼 수 있다.

 

그러나 급한 불길은 껐더라도, 공급대책이 없는 집값 대책 역시 한계가 있다고 볼 수 있다. 섣불리 상승이나 하락을 단언하기가 쉽지 않은 시점이다.

 

​■여론조사 통계로 본 올해 집값 전망은

작년보다 상승할 것이라는 답변이 38.5%, 작년과 비슷할 것이라는 답변이 38.2%로 하락할 것이라는 답변이 18.2%로 나와 올해 집값 상승 전망이 압도적으로 높았고 특히 지역별로는 올해 서울의 집값 상승 전망을 50.5%로 절반 이상이 작년을 웃돌 것이라고 예견했다.

 

수도권으로 범위를 넓혀도 올해 집값 상승 전망이 43.6% , 내릴 것이라는 전망은 15.8%로 상승이 하락보다 3배 높은 통계치로 나온 것을 볼 때 작년에 이어 올해에도 서울을 비롯하여 지방 주요 도시의 집값은 상승 요인이 하락 요인을 압도하여 당분간 집값이 상승 흐름이 예견된다.<국민일보 12월 조사 참조>

 

김덕행 기자

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