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신규 신도시를 대하는 기존 신도시의 모습과 시사점
기사입력: 2019/11/22 [09:25] ⓒ 서울아파트신문
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정부의 교통계획이 계획대로 되지 않는 것은 이번만이 아니다. 사실 거의 매번 반복된다. 동탄의 경우도 GTX, 트램 등 여러가지 신개념 교통 수단을 홍보하였고 분양 당시 아파트 가격도 사실상 이런 부분의 편의성 증대를 감안하여 분양가를 책정(광역교통시설부담금)했지만 실제로는 거의 이루어지지 않아서 주민들의 불편이 가중된 상황이다.

 

특히 동탄의 경우 동탄역까지 오면 SRTP를 이용하여 수서역까지 와서 강남에 접근할 수 있지만, 집에서 동탄역까지의 교통시스템이 불편하여 사실상 강남출퇴근이 무척 어렵다. 1~2km근방으로 도보 15~30분 정도의 아파트의 경우 서울에서는 환승시스템이 잘 되어 있어 버스를 이용한 환승교통을 이용하지만 동탄의 경우 차라리 걸어다니고 있다.

 

그러니 향후 GTX가 생겨서 강남까지 20분 만에 주파한다고 해도, 집에서 동탄역까지 30, 동탄역에서 대기 후 GTX 탑승까지 10분 정도를 감안하면, 집에서 광역버스를 타고 오나 GTX를 이용하나 비슷한 시간이 소요될 것이며, 오히려 비용은 GTX가 더 비쌀 것이니 과연 언론에서 홍보하는 대로 GTX가 개통된다 해도 긍정적인 효과가 나타날지 미지수인 상황이다. 트램 역시 2015년이면 완공된다고 홍보했지만 2020년을 코앞에 둔 상황에서 전혀 진전이 없다. 심지어 트램이 되긴 되는건지 조차 알 수 없는 상황이다.

 

신도시 아파트분양가에 교통시설부담금까지 징수해 예산을 확보했으면서도 교통시설 확충이 늦어지는 이유는 소위 예비타당성조사(이하 예타조사) 결과가 좋지 않을 경우, BC(Benefit Cost - 편익 대비 비용)가 낮으면 집행이 안 되기 때문이다처음에 허허벌판에 교통시설을 만들어야 하니 당연히 BC가 좋게 나올 리가 없다. 그러다가 아파트가 입주하면서 사람들이 많아지고 인프라가 조금씩 모습을 갖추어 나가면서 상주인구와 유동인구가 증가하면 BC가 점점 좋아지게 되고 편익이 비용을 능가하는 BC=1 이상의 숫자가 나오면서 사업이 진행되게 된다.

 

문제는 바로 이 시스템 자체에 있다. BC가 낮아 손해를 어느 정도 감수하더라도 사람들이 새로운 도시에 입주하기 전에 교통이 해결이 되어야 하는데 구조적으로 불가능하다. 그러므로 신도시가 제대로 자리잡기까지의 5~10년은 교통이 매우 열악하고 이는 신도시에 빠르게 입주한 분들에게 큰 불편을 끼치게 된다. 계획을 모두 잡아놓고도 사업성이 떨어져 집행을 하지 않고 방치하는 것이다.

 

법률적인 미지도 문제다. 현행법은 신도시와 교통시스템의 연계성에 대한 내용이 없다. 단지 신도시 개발 후 교통계획을 수립(6~12개월)하여야 한다고만 명시되어 있다. 즉 계획만 세우면 법률적 하자가 없는 것이다. 계획을 세우고 어떻게 집행하여 언제 완공 및 개통할지에 대한 명시적 규정이 없음으로 절차의 신속성이 눈에 띄게 떨어지게 됨으로서 교통 불편의 문제점이 발생하는 것이다. 시급한 법 시정과 제도 개선이 필요한 부분이다. 일례로 보통 예타조사가 1 이상이 되어야 사업이 착공되는데, 신도시는 특수성을 감안하여 이 조사 결과가 1이 아닌 0.7~0.8 수준이 되어도 진행하게 한다거나 혹은 비용을 산정하는 방식을 변경하는 등 다른 대안을 찾아야 할 것으로 보인다.

 

이런 상황에서 3기 신도시는 해당 지역 주민들을 대상으로 공청회가 진행 중이다. 그런데 재밌는 것은 3기 신도시 주민은 그들대로 불만이 가득하다는 것인데, 이유는 오랜 기간 삶의 터전으로 자리 잡은 집과 땅을 왜 수용당해야 하냐는 것이다. 물론 찬성과 반대 모두 있겠으나, 오랜 기간 거주한 원주민들이 많은 지역의 경우 반대의견이 상당히 많다.

 

더구나 이번 3기 신도시의 약 94%가 그린벨트로 묶여있던 땅이었기에 안그래도 재산권 행사에 제약이 많아서 불합리함을 느꼈을 주민들이 저렴한 지가에 기반한 수용가격을 제시할 것이 뻔한 정부의 속내를 알고 반대시위가 격화되고 있다. 정부가 그린벨트를 위주로 신도시를 지정한 것은 전체적인 원가를 낮추어 아파트 분양가 역시 낮게 책정하기 위함이고, 주민들은 적은 수용가를 받아서는 주변의 토지 가격이 상승했기에 갈 곳이 없다는 입장이다.

 

3기 신도시 주민들은 수용가를 높여주든지 신도시 지정을 철회하라는 입장이고, 정부로서는 그 요구를 받아들여줄 수 없는 입장이다.

 

이승훈부동산연구소 소장

 

 

 

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