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데스크 칼럼
전세가 하락을 막아주는 주택 규제는?​
기사입력: 2019/11/12 [15:29] ⓒ 서울아파트신문
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▲ 김덕행 논설위원   © 서울아파트신문

요즘 강남권의 새 아파트 입주하는 곳의 입주 분위기가 예전하고는 딴판이다. 지금까지의 입주하는 곳의 패턴은 새 아파트의 돈이 모자란 집주인은 입주보다는 잔금을 맞추기 위하여 전세를 놓고, 전세 자금으로 아파트 잔금 처리를 하는 경우가 많아 전월세 세입자 구하기가 전쟁이라고 할 만큼 경쟁적으로 전월세 가격을 내리는 경우가 허다하였다.

 

그러한 사례가 과거 10여 년 전에 잠실의 시영아파트 재건축 후 물량이 쏟아지면서 전세가 하락에 영향을 미쳐 집주인들이 잔금처리로 곤욕을 치른 것을 경험한 바 있다. 그래서 지금까지의 패턴은 '새 아파트 입주하는 곳의 전월세 가격은 싸다'라는 것이 공식적으로 굳어진 사항이다.

 

그런데 이러한 공식이 깨져가고 있다. 예를 들어 올해 초 '송파헬리오시티'입주에서 워낙 큰 대단지라 세입자 구하기가 어려울 것으로 대다수의 전문가들이 전세가 하락을 예견하였으나 대단지 임에도 불구하고 초반에 잠깐 약세이던 전세가가 곧바로 주변 시세 이상으로 치고 올라가면서 전문가 예상하고는 완전히 빗나가고, 매매가격도 하락을 예상하였으나 고공행진을 하고 있는 사례를 볼 때 지금까지의 입주 단지의 전세가나 매매가 약세의 공식은 흘러간 공식이 된 것은 아닌지...

 

그러나 송파헬리오시티 입주하고는 딴 판 일 것이라고 하락을 점쳐온 강동구 고덕동 일대의 15천 가구의 쏟아지는 물량에 세입자 구하기 전쟁이라고는 무색게 할 정도로 전세가가 예상과는 다르게 강세장이라는 소식이다.

 

올해 초 입주한 송파헬리오시티 보다도 훨씬 많은 입주물량이 예고되었지만, 오히려 전세가 강세장 소식은 물론 매매가도 84형은 이미 15억대까지 호가가 나온다는 소식을 접할 때 전문가들의 올해 초 예상은 완전히 빗나가고 말았다.

 

이러니 지금까지 싼 전세를 기다리거나 잔금을 치르지 못하면서 급매로 나올 물량을 기다리던 새 아파트 구입 희망자들에게는 그야말로 희망사항으로 끝나질 않을까 하는 분위기이다.

 

무엇이 지금까지의 입주 아파트 '전세가 하락','매매가 하락' 패턴을 바꿔놓았을까?

 

첫 번째 요인은 양도세 강화이다

지금까지의 1가구 1주택 양도세 비과세 요건은 2년을 소유하고 있었으면 양도세에서 감해주는 장기보유특별공제를연 8%10년 보유하면 80%까지 양도차익에서 감해주는 제도가 있는데 2020년부터는 2년 거주 요건으로 강화했다.

 

그러니 양도세 강화에 세금 부담을 느낀 집주인들은 새로 아파트를 전세로 주지 않고, 본인이 입주하는 선택을 하는 것이다. 합리적인 경제인으로서 당연한 선택이다. 그러니 숫자로만 입주물량이 15천여 가구지, 전세물량은 본인 입주량을 빼면 훨씬 적다는 것이다.

 

전세물량이 적으니 전세가가 강세를 유지하는 것은 수요공급의 법칙상 당연한 이치다.서민들의 주거형태가 전세 형태가 많은데 양도세 강화로 그 피해가 엉뚱하게도 무주택자들에게 미치는 소위 규제의 역설이라고 볼 수 있다.

 

두 번째가 분양가상한제는 대기 수요를 늘려놔

새 아파트 분양 요건에 무주택 가점이라는 항목이 있는데, 이는 집을 소유하면 가점을 받지 못하기 때문에 새 아파트를 분양받기를 원하는 사람은 전세나 월세로 살아야 가점이 채워져 당첨을 바라볼 수 있기 때문에 비록 희망 고문이 될지언정 전세수요는 늘어날 수밖에 없는 상황이다.

 

세 번째가 다주택자 규제를 똘똘한 한 채로 대응하는 추세도 다주택자를 세금 등으로 규제하자

다주택자들은 규제를 피하기 위해 미래가치가 떨어지는 주택은 처분하고 패싱하면서 똘똘한 한 채로 옮겨가면서 전세 공급자 역할을 하던 다주택자들의 전세물량은 줄어들게 되고 이는 전세가 상승에 원인이 될 수도 있는 것이다.

 

이러한 각종 주택에 대한 규제가 주택시장의 정상화를 도모한다는 당초 취지와는 다른 방향으로 흘러가면서 입주 물량이 줄어드는 내후년부터는 전월세 시장의 안정화에 선제적으로 대응하는 정책이 필요한 시점이다.

 

김덕행 논설위원

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