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관리처분 인가를 획득한 강북 정비사업장 분석
기사입력: 2019/11/01 [09:43] ⓒ 서울아파트신문
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 정비사업이란 헌집을 부수고 새집을 짓는 사업을 말하는 것으로 정비사업은 재건축과 재개발로 나눌 수 있다. 재건축이란 지역의 주로 헌 아파트를 뜯고 새 아파트를 건설하는데, 지역에 따라서는 아파트가 아니고 다세대, 빌라, 단독 등이 밀집하여 있는 곳으로 기반 시설은 잘 갖추어져 있다.

 

그러나 집이 낡아서 새로 짓는 방식을 재건축이라고 하고, 재개발이란 집이 낡아서 새로 이어야 하고 주변의 상하수도, 도로 등이 갖추어지질 않아서 집과 같이 몽땅 통으로 개발해야 하는 방식이 재개발이라고 볼 수 있다.

 

따라서 강북의 구도심은 옛날에 도로 등 기간 시설보다는 주택을 먼저 짓고 나중에 길을 놓다 보니 재개발 형식으로 개발하는 곳이 많을 수밖에 없고, 강남권은 새로운 택지를 개발하여 집과 기간시설 등을 함께 개발한 곳이 많다 보니 낡은 주택만 다시 짓는 주택재건축 사업이 많을 수밖에 없다.

 

사업기간도 재개발은 단계마다 조합원간 등 ​​이해 관계가 많이 상충되다 보니 기간이 많이 소요되나 재건축은 권리관계가 덜 복잡하여 재개발보다는 상대적으로 사업기간이 짧다. 강북의 정비구역 중에 관리처분 인가 단계까지 다다른 사업구역(41)이 어느 곳인지 알아 본다.

      

서대문구(7)

연희1구역

1002가구(일반분양 476),SK건설

 

홍은1구역

481가구(일반분양 미정), 대림산업

 

홍은2구역

623가구(일반분양 384), 현대건설

 

홍은13구역

827가구 ( 일반분양 409), 라인건설

 

홍제1구역

819가구(일반분양 334), 대우건설

 

역촌1구역

740가구(일반분양 444), 동부건설

 

가재울8구역

283가구 ( 일반분양 93), 현대산업개발

 

성북구(6)  

동선2구역

326가구( 일반분양 117), 제일건설

 

보문2구역

465가구(일반분양 221), 계룡건설

 

삼선5구역

1199가구(일반분양 494), 롯데건설

 

장위4구역

2840(일반분양 1344), GS건설

 

장위10구역

2031가구(일반분양 미정), 대우건설

 

길음역세권(542-1)

395세대(일반분양 225), 롯데건설

 

은평구(5) 

대조1구역

2443가구(일반분양 425), 현대건설

 

증산2구역

1386가구(일반분양 461), GS건설

 

수색6구역

1223가구(일반분양 466), GS건설

 

수색7구역

672가구(일반분양 350), GS건설

 

수색13구역

1464가구(일반분양 469), SK건설

 

강북구(2)  

​▶미아3구역

1045가구(일반분양 373), GS건설

 

미아3-111

203가구(일반분양 120),시공사 재선정 중

 

동대문구(3)  

​▶용두6구역

1048가구(일반분양 480), 삼성물산

 

이문1구역

2904가구(일반분양 790), 삼성물산

 

이문3구역

4031가구(일반분양 1365),GS건설. 현대산업개발

 

​■강서구(2)  

등촌1구역

541가구(일반분양 275), 현대건설

 

화곡1구역

576가구(일반분양 246), 현대산업개발

      

마포구(2)  

공덕1구역

1121가구( 일반분양 500), 현대건설, GS건설

 

아현2구역

1419가구(일반분양 50),현대산업개발, SK건설

 

성동구(3)  

금호 14-1구역

108가구( 일반분양 미정), JNE 건설

 

용답 108-1

1670가구( 일반분양 797), GS건설

 

행당7구역

949가구( 일반분양 120), 대우건설

 

노원구(2)  

​▶상계6구역

1163가구( 일반분양 미정), 롯데건설

 

월계동 487-17

348가구(일반분양 미정), 삼호건설

 

관악구(2)  

​▶강남아파트

1143가구(일반분양 없음),현대엔지니어링

 

봉천4-1-2구역

1032가구( 일반분양 346), 현대건설

 

 

 

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​■기타 구역(7)  

​▶흑석3구역(동작구)

1772가구(일반분양 378), GS건설

 

면목4구역(중랑구)

244가구(일반분양 158), 혜림건설

 

자양1구역(광진구)

878가구 (530), 롯데건설

 

효창6구역(용산구)

384가구(일반분양 81), 태영건설

 

개봉5구역(구로구)

317가구(일반분양 190), 호반건설

 

신길3구역(영등포구)

799가구( 일반분양 366), 포스코건설

 

신월4구역(양천구)

299가구(일반분양 154), 동양건설

 

정비사업에 투자 전략

재개발이나 재건축의 사업기간은 투자자나 조합 입장에서 수익을 극대화하는 방법은 빨리 시작해서 빨리 끝을 보는 것이 제일 이상적인 투자전략이라고 할 수 있지만, 사업에는 많은 사람과 돈과 이해관계가 상충되는 경우가 많아 쉽게 끝낼 수 있는 사업이 아니다.

 

그래서 대충 정비사업의 큰 단계를 7단계로 나누어 매물의 매수 시기를 잘 짜는 전략이 중요하다. 예를 들어 정비사업의 큰 고비라고 할 수 있는 조합설립에서 동의요건인 75%를 충족하는 것이 관건인데 이 과정에서 75% 미달 우려로 불안한 투자자는 매물을 정상가격 이하로 던지는 경우가 있는데 이러한 매물을 잡는다던가, 또 사업시행 인가 단계가 되면 외부적으로 해당 구역의 사업은 정상적인 사업으로 진행된다는 뜻으로 이 단계에서 정상가격 이하의 매물이라면 과감하게 매수할 수 있는 용기가 있어야 한다.

 

사업의 성공 여부로 매수하기가 불안한 사람은 관리처분 인가가 떨어진 구역의 매물을 잡으면 안정적일 수 있으나이 단계가 되면 매 물값이 많이 올라간 상태라 큰 이득을 보고 투자하는 단계라기보다는 안정적인 투자에 방점을 둔 투자전략이라고 볼 수 있다.

 

따라서 큰 투자 수익을 바라는 투자자라면 약간의 위험을 무릅쓰고 조합설립전에 들어갈 것이고 안정적인 투자 수익을 바란다면 사업시행 인가 나 관리처분 단계에 매물을 구하는 방법이 있을 것이다.

 

그러나 뜻대로 안되는 것이 정비사업의 특성이라고 볼 수 있어, 내 투자자금이 장기용인지 아니면 단기인지에 따라 접근하는 방법이 다를 수 있다.

 

김덕행 기자

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