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아파트시장
구로의 변화를 주도하고 있는 고척동
기사입력: 2019/08/22 [11:31] ⓒ 서울아파트신문
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고척 4구역이 정비구역으로 지정된 지 5년 만에 사업 진행속도가 빨라지고 있다. 그동안 사업 진행속도를 주춤하게 만들었던 어린이집 일조권 문제도 원만하게 해결되면서 남은 문제는 일반 재개발 사업장에서 일어나는 소소한 문제가 있을 수 있지만 사업시행 인가로 개발에 가속도가 붙을 것으로 생각된다.


고척동및 주변은 중소 규모 공장이 많고 인천으로의 관문 역할을 하는 교통의 요충지로서 연관된 공장이나 산업이 발달한 동네였으나 한편으로는 공장이나 남부교정시설,차량기지등이 고척동의 부정적 이미지와 발전의 장애 요인이었으나, 이러한 장애 시설들이 이전하고 개발되면서 이제 고척동은 구로 남부권의 떠오르는 발전의 대명사가 되어버린 동네로 빠르게 변모하고 있다.

현재는 동네 곳곳에 개발과정에 일어나는 불편한 요인들이 잠복해 있지만 이러한
것들도 조만간에 추억 속으로 사라질 것이며 그동안 서울은 물론 구로동에서 가장 낮은 집값 상승률을 보였던 고척동에도 동네가 일신하고 막바지 개발이 이루어지면 집값에도 분명히 청신호가 켜질것으로 보인다. 고척동의 마지막 재개발구역인 고척 4구역과 이외 남부교정시설용지와 구로차량기지 개발에 대하여 알아 본다.

 

고척4구역 재개발 현황


구로구 고척동
148번지 일대 대지면적 42207.9일대 재개발 사업

사업 추진 일정

정비구역 지정 : 2014.3

조합설립 인가 : 2016.8

사업시행 인가 : 2018.12

시공사 선정 : 2019.6

조합원 분양신청 : 2019.8

관리처분 인가 : 2020년 상반기

착공 : 2020년 하반기

입주 : 2023.12


사업규모 3종 주거일반 및 준공업지역으로 건폐율 20.5%, 용적률 270% 적용하며 조합원 266총 가구수 983(임대 148) /지하 5~지상 25/ 10개동 /일반분양 569 


고척 4구역의 우수성

고척 4구역은 흑자 사업장이다

고척 4구역은 지역의 일대가 준공업지역으로 용적률 혜택이 주어져 270%, 건폐율 20.5%를 적용하고도 총 건설 가구수 983에서 임대 주택 148, 조합원 수 266수를 제외하고도 569가구를 일반분양할 수 있어 213%라는 일반분양 비율이 높은 사업장으로 조합원이 부담해야 하는 개발부담금을 대폭 줄일 수 있는 흑자사업장임

 

지역의 랜드마크 단지 예약

고척동은 예로부터 구로공단, 개봉동, 오류동과 함께 공장과 기업체가 많아 수도권의 주요 일자리가 많은 동네였는데 여러 공장이나 기업체가 이전하면서 빈자리에 주택이나 아파트가 건설되면서 인구 유입이 가속화된다 사람이 몰려오지만 집을 지을 공간이 줄어들게 되는데 비하여 대규모 주택단지의 건설의 필요성이 커지고 있지만, 대규모 주택을 지을 마지막 개발구역이라고 할 수 있는 고척4구역이 개발이 되면서 관심도가 증가할 것으로 보여 지역의 랜드마크 단지로 가능성이 있다.

 

고척 돔 야구장 개설은

지역 경제 활성화에 긍정적으로 작용할 것임 지역의 활성화나 상권의 성쇠는 사람이 몰려오느냐가 관건인데 이곳은 국내 처음으로 고척 돔 야구장이 개설되면서 상권의 활성화에 긍정적으로 작용하는 것은 물론 공장이 많아서민동네 이미지를 풍겼던 고척동 변신에 일조를 가한다면 주택시장에도 호재로 작용할 것이다.

 

고척4구역 분양가 예상 

조합원은 3.31400만으로 일반분양은 3.31900만으로 어림하여

조합원 평균 분양가

59( 25) : 35천 대, 84( 34) : 47천 대

일반분양 평균 분양가

59(25) : 47천 대, 84( 34) : 65천 대

 

고척동의 일반 아파트 시세 비교  

고척동에는 37개의 아파트 단지로 비교적 많은 단지가 있지만, 지은 지 20년 전후의 아파트가 대부분이고 그중에 최신 아파트라고 할 수 있는 아파트가 LIG가 지은 421가구의 "고척리가"아파트로 준공연도가 2009년도로 연식이 10년이 되어가는 아파트로 앞으로 4년 후에 준공될 고척 4구역의 아파트와는 비교하기 어렵지만 대략으로 현재 고척동의 아파트 시세를 가늠할 수는 있겠다.

107 / 84( 32), 매매가 : 6.7, 전세가 : 4.2

82 / 59(24), 매매가 : 5.5, 전세가 : 3.4억

 

현재 고척4구역의 시공사 선정 문제  

대우건설과 현대산업개발이 경쟁한 시공사 선정의 투표 결과 우여곡절 끝에 대우건설이 고척 4구역의 시공권을 따는듯하였으나 조합원 130여 명이 제기한 시공사 재선정 촉구 탄원서를 723일 구로구청이 보낸 회신에서 구청은 고척 4구역 시공사 선정과정에 문제가 있다는 회신을 보냈다.

요점은
" 총회에서 부결 의결 선포되어 추후 별도의 총회를 개최하지 않고 시공사 선정을 확정 공고한 사항은 효력이 없다'라며 "이는 제반 관계 규정에 맞지 않아서 시공사 선정 관련 기 시행한 사항을 즉시 시정하여 도시정비법령 등 관계 규정에 의거하여 시공사 선정업무를 추진하도록 조합에 통보한다"라는 내용이다.

따라서 조합은 지난 628일 개최된 시공사 선정 총회에서 발생한 무효표 논란에 대해 구로구청이 공식 입장을 발표함에 따라 고척 4구역은 시공사 재선정 절차에 들어갈 예정이다. 이러한 절차 하나하나가 재개발이나 재건출에서 시간과 비용을 낭비하는 사례로 예정된 공사기간이 들쭉날쭉 할수 있으므로 진행 단계마다 사전에 철저한 준비가 필요하다.

 

기타 구로 및 고척동 개발 예정 사업지역


서울남부교정시설 용지( 옛 영등포구치소)

이곳은 남부교정시설이 2011년 구로구 천황동으로 이전되면서 주택단지로 변모하게 됨

이곳은 현대산업개발이 시공사로 공공지원 민간임대주택이 들어섬(고척 아이파크)

2205가구 / 5개동 / 최고 35/ 전용면적 64~ 79

분양 예정 : 2019년 하반기

 

구로차량기지 개발

2016년 기획재정부의 사업 타당성 조사 통과 45년간 수도권 주요한 차량기지 역할을 하였던 이곳에 최고 50층의 3000여 가구의 주거. 상업 복합시설을 계획함 2019년 년도 안에 용도변경을 거쳐 2028년 착공한다는 시나리오 구로구는 차량기지의 152667를 그린스마트밸리로 개발하기 위하여 도시관리 계획안을 마련하여 공람 그러나 이전 예정지인 광명의 시민단체 등이 광명으로의 이전을 반대하고 있는 상황에서 어떤 식으로 결론이 기대된다.

 

김덕행 기자




 

 

 

 

 

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