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한강변 또 하나의 관심 구역 성수전략정비구역 사업 진행은?
기사입력: 2019/08/12 [09:32] ⓒ 서울아파트신문
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성수전략정비구역은 한강변 입지에다, 교통 등 주거지로서 갖추어야 할 요건을 모두 갖춘 강북의 한강변 재개발 구역의 쌍두마차 한남 뉴타운과 어깨를 나란히 한다. 실수요자 및 투자자 모두에게 뜨거운 관심을 받는 구역으로 사업의 진행 방향이나 속도에 많은 눈이 쏠린 지역이다.

 

강남 한강변에 재건축 관심 구역 압구정, 반포가 있다면 강북의 재개발에 한남과 성수가 가장 관심도가 높다고 할 수 있다​​. 이곳은 삼표레미콘이 이전을 앞두고 있어 쾌적한 주거환경은 물론 한강변 서울숲이 확대되면서 이 성수전략정비구역은 서울 도심에 물세권은 물론 숲세권의 느낌도 드는 현재보다는 미래가 기대되는 구역으로 투자가들의 관심도는 높을 수 밖에 없다. 성수전략정비구역의 사업 진행 상황을 알아 본다.

 

​■1 지구

추진단계

20177.18일 조합설립 후, 현재는 건축심의 준비 중임

 

사업 규모

이 구역은 용적률 309.98%를 적용, 용적률을 변경하면 가구수가 늘어날 확률이 높음

조합원 수 1475, 설립 예정 가구수 2909, 최고 층수 50층 계획, 이곳의 매물은 다가구나 단독이 많음

조합원 수 대비 일반분양 분이 많아 사업성이 우수하고 서울숲 인접하여 주거환경이 쾌적함

성수 4개 구역 중 지분값이 가장 비싼 지역이다

 

​■2 지구

추진 단계

추진위 다음 단계인 조합설립을 위해 동의서를 받고 있는데 법정 동의율이 75%에 약간 못 미쳐서 법정 동의율 확보에 총력을 기울이고 있음

조합구성이 늦어진 이유는 최초 추진위원회를 재 구성하면서 조합설립을 빨리 진행하지 못한 관계로 20203월까지 조합설립을 하지 못하면 정비구역에서 해제되는 일몰제를 당할 수도 있어 조합원들의 협조가 절실히 필요한 상황임

이곳은 공장이나 상가가 많아 동의서 징구에 약간의 난항이 있음

 

사업규모

이곳도 용적률 317%를 적용하여 조합원수 1165, 건립 예정가구수 1907가구 50층 계획

성수전략정비구역의 중앙에 위치하며 강변북로 지하화로 인한 한강수변공원 수혜 지역임

 

​■3 지구

​▶추진 단계

현재 조합설립을 마치고 다음 단계인 건축심의와 사업시행 인가 준비 중임

성수구역중에 가장 빠른 4구역의 영향을 받아서 비교적 사업 진행이 빠름

 

사업규모

조합원 수 1007, 설립 예정가 구수가 1852가구, 50층 계획임

 

​■4 지구

​▶추진단계

성수지구의 타구역보다 일찍 서둘러 조합설립을 2016.7.25.일 마치고 다음 단계인 건축심의 안을 서울시 도계위에 올렸지만 다른 구역과의 합의를 거쳐 계획을 짜라는 서울시의 요구로 건축심의 안이 보류되고 있음

 

사업규모

용적률을 312% 적용하며 조합원 수 753, 설립 예정가 구수 1579가구 설립, 48층 계획

영동대교 인근에 위치하여 강남권 진입이 10분대로 교통 요지이며 많은 세대가 남향으로 설계되고 조합원 수 대비 일반분양이 많아 사업성이 우수한 지구

 

 

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성수전략정비구역의 정상적인 사업 궤도에 진입하기 위한 요건

 

성수전략정비구역은 한강변에 위치하여 부동산 투자자 및 실수요자들의 관심이 큰 구역이지만, 또한 접근하기가 망설여질 수 있는 구역이다.

 

첫 번째가 이 구역은 4개 구역 상호 간에 지하차도 건설 등이 연계되어 개발이 진행되어야하는 구역으로 사업 진행이 어느 한 구역이 너무 빠르게 진행되어서도 너무 느려서도 안되는 구역으로 4개 구역 중 2구역이 조합설립이 늦어지는 관계로 내년 3월까지 정비구역 해제 일몰제 대상 구역이 될 수도 있지 않느냐 하는 의구심이 나머지 성수전략정비구역 사업 진행속도에 발목을 잡고 있는 형국이다.

 

따라서 현재는 2구역의 조합설립을 돕기 위해 나머지 3구역도 힘을 보태고 있는데 조합설립 법정 요건인 75% 동의서 수합이 쉽지 않은 형국이지만, 그러나 조합설립을 돕기 위해 민,,타구역의 응원에 힘입어 조합설립 동의서 확보 요건을 무난히 채울 수 있지 않을까?

 

두 번째로 풀어야 할 문제는 성수구역은 타 구역인 용산의 한강변 개발계획에 따라 성수 개발도 영향을 받기 때문에 용산 개발계획과 보조를 맞추어야 하는 난제도 도사리고 있어 다른 구역과의 협조가 필요한 상태다.

 

세 번째 해결되어야 할 문제는 성수전략정비구역은 오세훈 서울시장 당시 한강변에 50층까지 지을 수 있는 구역으로 현재까지는 한강변 35층 층고제한을 받지 않는 유일한 지역인데 서울 집값이 불안한 상황에서 과연 50층까지 허락을 받을 수 있을런지가 관건이다.

 

이미 4지구 48층 건축심의 안이 서울시 도계위에서 1년 이상 제동이 걸리는 것을 볼때 겉으로는 다른 구역과의 보조를 맞추라는 것이지만 48층 허가가 서울 집값 불안의 불씨가 될 수 있다는 부담이 작용하지 않았나 추측해 볼 수 있다.

 

성수전략정비구역의 매매가

지분가격

지분의 의미는 보통 주택이나 건물이 차지하는 토지의 크기로 지분의 크기에 따라 가격에 영향을 미치며, 조합원 자격이 주어지는 최소 지분은 각 조합의 사정에 따라 각기 다른데, 지분이 큰 조합원이 다수이면 조합원의 숫자가 적어 조합의 수익성에 긍정적인 영향을 미치나 지분이 작은 조합원이 다수거나 지분 쪼개기가 심하면 수익성에 부정적으로 작용할 수 있다.

 

지분가격은 재개발 구역에 따라 천차만별인데 성수동이나 한남 등 입지 좋은 곳의 10평 이내의 소형 빌라의 지분가격은 3.39~ 13, 30평이상의 단독 등 비교적 큰 매물의 지분 가격은 3.34500~ 5500만 호가한다.

 

성수전략정비구역의 비교 구역

인근 한강변 트리마제 아파트 시세

입주 : 2017. 5

128 / 84, 저층, 24

189 / 140, 저층, 32

 

김덕행 기자

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