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재개발/재건축
마곡지구 낙수효과가 기대되는 방화동, 재건축 사업은?
기사입력: 2019/07/22 [09:24] ⓒ 서울아파트신문
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방화 뉴타운은 20038개 구역+긴등마을 총 9개 구역으로 사업의 밑그림이 그려지면서 이명박 정부 시절 제2차 뉴타운 사업구역 지정으로 조명 받기 시작했지만 이어진 금융위기, 재개발 주민 간의 내부 갈등 등으로 사업 진행이 더뎌졌다.

 

​​엎친 데 덮친 격으로 4개 구역이 해제되면서 반쪽짜리 사업구역이 되면서 뉴타운 사업의 희망이 줄어드는 듯하였지만, 길 건너 마곡지구가 개발되며 아파트값이 천정부지로 치솟고 150여개 이상의 연구 단지 입주가 진행되고 변두리 마곡지구가 핫한 지역으로 바뀌면서 서서히 개발바람이 불었다.

 

제일 먼저 아파트 재건축이 성사된 긴등마을의 힐스테이트 아파트가격이 촉매제 역할을 하며 주민들의 마음을 움직이기 시작하여 다시 주목받는 재건축 구역으로 바뀌게 된다. 여기에 70년 동안 15층 밖에 지을 수 없는 서울시 고도제한이 해제되고 국제 민간항공기구의 고도제한 완화가 2026년에는 해제될 수 있다는 소식은 사업성 제고와 맞닿아 있어 분명 방화 재건축 사업에 호재로 작용할 것으로 생각된다.

 

방화 2구역

위치

서울시 강서구 방화동 589-13일대 35390

 

315명의 토지 등 소유자를 대상으로 20192월에 17일간 구역 지정 여부를 조사한 결과

찬성 : 66.98%( 211), 반대 : 9.52%(30), 무효 : 2.54%(8), 불참 : 20.96%(66) 인 상태로 동의율 75%를 확보를 위해서는 237명 이상의 동의가 필요한데, 현재 211명 동의율로 주민들의 단합과 뒷심이 필요한 상황이다.

 

방화3구역

사업구역

서울특별시 강서구 방화 2614번지 일대9383

 

사업 규모

토지 등 소유자 753, 용적률 230% 적용, 1415세대/지하 2~지상 15/추정 비례율 : 110 ~ 130%

 

현재 조합설립

동의서 확보율 75%로 조합설립요건 충족

 

추정 분양가

조합원 : 3.31700만 이상

일반분양 : 3.32300만 이상

 

▲     ©아파트경제신문

 5구역

사업구역

강서구 공항동 18번지 일대 ,99520

 

사업 규모

1552세대 (임대주택 52)/ 지하 2 ~지상 15/ 조합원 803

용적률 216%, 건폐율 23.8% 적용

 

추진 단계

2017 : 정비구역 지정 및 조합설립추진위 설립

2019년 현재 : 조합설립 인가 신청 중인데, 동의율 88% 확보로 빠른 속도로 진행이 예견됨

 

추정 분양가

조합원 평균 분양가

59: 4억 중반대 (평 단가 1800만 대 )

84: 5억 중반대 ( 평 단가 1900만 대)

 

일반분양 평균 분양가

59: 6억 중반 대 ( 평 단가 2600만 대)

84: 8억 중반 대 ( 평 단가 2700만 대)

 

5구역 우수성

방화 재건축 구역 중에 가장 큰 규모이고 송정역, 공항시장 역과 가까워 더블역세권에 조합설립 동의율이 90%에 육박하는 88%로 주민들의 사업 추진 의지가 강한 점이 강점이다. 비례율이 약 130% 언저리로 추정되어 사업성이 우수할 것으로 생각된다

 

6구역

사업구역

강서구 방화동 608-97일대 31450

 

사업규모

532세대 / 지하 3~지상 16/ 11개동 / 조합원 수 155

 

추진 단계

2017. 4 : 조합설립을 마치고, 2019년 현재 사업시행 인가 완료한 상태로 시공사 선정 작업을 진행 중이다. 지난 4월 말 시공사 선정을 위한 현장설명회에 대우, 현대엔지니어링, 현대사 개발, 한양 등 6개 건설사가 참여하고 이후 입찰한 결과 최종적으로 참여한 건설사가 1개여서

자동으로 유찰되어 재차 시공사 선정 작업 중이다.

 

6구역 우수성

사업구역이 비교적 작은 편이지만 속도가 가장 빠른 구역이고 마곡지구와 경계를 이루고 있어 마곡지구의 LG사이언스 파 크, 코오롱 그룹 등 150여 개의 연구기관이 2020년까지 입주가 예정되어 있어 마곡지구의 개발 효과가 직접적으로 미칠 수 있는 구역이고 현재 신축가구수 532 대비 조합원 수가 155가구로 사업성이 높고 추정 비례율도 약 140%로 대단히 높다.

 

해제구역

1,4,7,8 구역

 

방화 재건축의 강점은 현재 추진 중인 3,5,6 구역의 사업성이 좋다는 강점과 5.9호선의 더블 역세권에 이곳은 기존의 도시에 인프라를 이용할 수 있는 강점이 있고 마곡지구의 사업 완성이 가까워지고 150개 이상의 연구 단지가 입주가 가까워지면서 우려했던 집값이 꾸준히 강세를 보이면서 그 낙수효과가 자연스레 방화지구에 쏠릴 수밖에 없다. 이곳은 빌라 단독 등의 재건축 사업으로 매물이 적어 지분값이 강세다 정비 사업구역의 매물 특성상 지분이 작은 것이 값이 비싸고, 지분이 큰 매물은 값이 오히려 적듯 이곳에도 지분이 소형인 것은 3.36천 대~ 7천 대를 호가하고 큰 지분은 3.34천 대 ~ 5천 대를 호가하여 가격이 만만치 않음을 보여준다.

/김덕행 기자

 

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